近日，国家正式发布《城市更新“十五五”规划》。这是我国首个城市更新领域国家级专项规划，不仅明确了未来五年城市更新的发展方向，也为地方政府、城投平台、国有企业以及相关投资建设主体释放出重要信号：城市更新已从阶段性行动上升为国家战略，未来将成为中央预算内投资、超长期特别国债以及其他中央资金重点支持的重要领域。

对于项目单位而言，真正值得关注的并不是规划本身提出了哪些目标，而是哪些项目符合国家未来支持方向，哪些项目更有机会进入国家资金“盘子”。

一、城市更新已成为国家投资的重要抓手

过去几年，城市建设逐渐从“大拆大建”转向“存量提质”。此次《城市更新“十五五”规划》进一步明确，要推动城市发展方式由增量扩张向存量优化转变，通过城市更新不断提升城市品质、改善民生环境、增强城市韧性、促进绿色低碳发展。这意味着，未来国家投资的重点将不再是单纯的新城区开发，而是围绕老城区、老旧小区、老旧厂区、市政基础设施以及公共服务设施开展系统更新。

从近年来中央预算内投资和超长期特别国债的支持方向来看，两类资金均持续向城市基础设施补短板、公共服务能力提升、安全韧性建设等领域倾斜。随着《城市更新“十五五”规划》的出台，相关领域有望进一步获得政策和资金加持。

二、哪些项目最有机会获得中央预算内投资支持？

中央预算内投资一直以“补短板、强弱项、惠民生”为主要导向。结合规划内容分析，未来以下几类项目值得重点关注：

（一）城市地下管网更新改造项目

近年来，燃气、供水、排水、供热等老旧管网改造已成为中央重点支持方向。特别是城市生命线工程、地下综合管廊、雨污分流改造、排水防涝体系建设等项目，既符合城市更新要求，也符合中央预算内投资重点支持领域。对于很多地级市和县级城市而言，这类项目储备空间依然巨大。

（二）城镇老旧小区改造项目

老旧小区改造是城市更新的重要内容。不仅包括道路、供水、供电等基础设施改造，还包括养老服务设施、社区服务中心、停车场、充电桩等配套设施建设。由于项目公益属性强、群众受益面广，历来是中央资金支持的重要方向。

（三）完整社区建设项目

近年来国家持续推进完整社区建设。未来社区公共服务设施补短板、社区养老托育设施建设、便民商业服务设施建设、社区文化活动空间建设等项目，都有望成为政策支持重点。

（四）城市公共服务设施提升项目

包括教育、医疗、养老、文化体育等公共服务设施建设。尤其是与人口集聚、民生保障密切相关的项目，更容易获得国家层面支持。

三、哪些项目更有机会争取超长期特别国债？

如果说中央预算内投资更加关注公益性和基础性，那么超长期特别国债更加关注国家战略导向和投资拉动效应。结合近年来资金投向以及规划内容分析，以下领域值得重点关注。

（一）城市安全韧性提升项目

• 城市生命线安全工程

• 城市防洪排涝体系建设

• 地质灾害防治工程

• 城市应急保障设施建设

• 地下空间安全改造工程

（二）绿色低碳城市建设项目

• 建筑节能改造

• 公共建筑绿色升级

• 城市能源系统优化

• 新能源基础设施建设

• 绿色交通体系建设

（三）城市更新片区综合开发项目

• 老旧小区改造

• 市政基础设施更新

• 公共服务设施建设

• 产业空间升级

• 历史文化保护利用

（四）数字化城市基础设施项目

智慧管网、城市运行管理平台、城市生命线监测系统、智慧停车系统等数字化基础设施建设，未来也有望成为资金支持的重要方向。

四、项目单位现在最应该做什么？

对于地方政府、城投平台以及国有企业来说，《城市更新“十五五”规划》的出台，实际上意味着新一轮项目储备窗口已经开启。未来项目竞争的关键，不在于谁申报得快，而在于谁储备得早。建议重点做好以下三项工作：

（一）围绕城市更新重点领域开展系统谋划，形成项目储备库；

（二）以片区为单位统筹谋划项目，避免单个项目碎片化申报；

（三）提前开展可研、规划、土地、环评等前期工作，提高项目成熟度。

国家资金越来越强调“资金跟着项目走”，只有前期成熟、建设条件落实、绩效目标明确的项目，才有机会进入国家支持范围。

五、结语

《城市更新“十五五”规划》的发布，不仅是一份行业发展蓝图，更是一份未来五年国家投资方向的“路线图”。未来五年，城市更新将成为国家扩大有效投资的重要抓手，也将成为各地争取国家资金支持的重要赛道。未来竞争的关键：不是找资金，而是找对资金。从近两年的政策变化可以明显看出，国家资金管理正在从“项目找资金”转向“资金找项目”。换句话说，国家并不缺资金，而是缺少符合政策方向、前期成熟度高、能够形成实物工作量的优质项目。因此，对于地方政府、城投平台和国有企业而言，最重要的工作不是等政策，而是提前谋划。

谁能够提前建立城市更新项目储备库，谁能够率先完成可研、规划、土地、环评等前期工作，谁就更有机会进入国家项目盘子。未来五年，城市更新领域的竞争，本质上将是项目储备能力和资金谋划能力的竞争。

窗口期已经开启，项目谋划宜早不宜迟！